土地や家のことについて

不動産

土地・建物の事を不動産といいますが、民法第86条第1項で「土地及びその定着物は、不動産とする」と定められています。
また、不動産登記法第2条第1号には、「不動産　土地又は建物をいう」と定められています。
つまり、土地と建物は別々の不動産として登記されています。

不動産については、民法第177条に、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 （平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と定められ不動産登記法に定める手続きにより、不動産登記がなされ、だれでも、手数料を納付し、登記事項証明書、地図の写しなどを取ることが出来ます。

土地

土地は、人為的に区画された範囲ごとに地番が付され、土地の所在、種類（地目）、広さ（地積）などが登記されます。
また、地図または地図に準ずる図面が登記情報と一緒に備え付けられています。この土地の範囲の境界を、特に筆界といいます。
すなわち、法務局に登記されており地図が備え付けられている土地ごとの境界の事で、この筆界は、隣接地の所有者間で話し合いが出来たとしても、勝手に変える事は出来ません。
その場合、分筆登記手続（一個の土地を2個以上の土地に分割すること）が必要となります。

建物

建物は、屋根および囲壁を有し、土地に定着した1個の建造物として存在するに至れば足り、床および天井などはこれを備えていなくてもよいとした判例がありますが、不動産登記が出来る建物としては、
さらに
①土地に基礎を作り土地に定着している事（固着性）
②屋根及び周壁がある事（空気遮断性）
③建物としての用途性があり店舗、居宅、倉庫などとして使用できる事（用途性）
④売買などされ得る建物である事（取引性）の要件を満たす必要があります。
建物は、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などが登記されます。

不動産登記

不動産登記は、土地や建物の客観的な所在、地番、地目などを登記した「表題部」と所有権に関する権利を登記した「甲区欄」、所有権以外の担保権や賃借権などを登記した「乙区欄」に区分されます。

この表題部に関する登記を「表示に関する登記」と、甲区欄、乙区欄に関する登記を「権利に関する登記」といいます。そして、「表示に関する登記」は土地家屋調査士が申請代理人となり、「権利に関する登記」は私たち司法書士が申請代理人となり手続きをすることが出来ます。

権利書を紛失した時

（権利証とは）

権利証とは、不動産の所有権など権利の登記が完了したときに、法務局から発行される書類又は情報で、登記済証と登記識別情報があります。

平成１６年の不動産登記法の改正により、それまで紙（契約書など）に登記官が登記済みの押印をした書類を権利証といいましたが、改正後、コンピューター化された法務局からは、登記が完了すると１２桁のアルファベットと数字の組み合わせによる「登記識別情報」が発行されるようになりました。

権利証は、契約書などとは別の権利の登記を証明するものですが、どういった場合に必要なのか？　というと、売買による所有権の移転登記申請など権利の登記をする際に添付する必要があります。

権利を渡す方の事を、登記申請では、登記義務者といい、権利を受ける方を登記権利者といいます。この登記義務者となられた場合に必要となります。

（権利証を紛失した場合）

① 事前通知

登記申請書に権利書を提供できない理由を記載し、登記申請を行います。

申請後、法務局から本人限定受取郵便で通知（事前通知）が届きますので、この通知書に実印を押して返送します。これで、法務局の方でも間違いなく本人が自らの意思で登記申請を行っていることの確認をします。

しかし、法務局から申請人に通知がされてから返送するまでの期間が決められていますので、その期間に返送しなければ、申請が却下となるリスクがあります。

② 本人確認情報

「本人確認情報」とは、権利証・登記識別情報の代わりとなる書類で、申請を代理する司法書士・弁護士・土地家屋調査士が真正な不動産所有者・抵当権者などであることを確認し、資格者代理人の責任によって所有者、抵当権者などであることを証明するものです。

事前通知の場合より、確実に登記申請を行なうことができるメリットがあります。この場合、別途証明に係る費用が必要となります。